Рынок недвижимости и смежных отраслей сталкивается с новым этапом снижения активности

На основании материалов аналитического агентства SOLBER, размещенных на портале РБК, российский рынок недвижимости, а также связанные с ним сферы — логистика и производство нерудных материалов — входит в период значительных изменений и вызовов. В 2024 году ввод жилья в столице и Московской области снизился на 21%, а аналитики ожидают, что в следующем году этот показатель уменьшится еще на 15%, составив 6,9 млн кв. м — самый низкий уровень за последние десять лет. В регионах тенденция усугубляется: в Нижегородской области отмечено снижение спроса на жилье на 40%, а в Свердловской области — падение объемов производства щебня на 18%.

Причины снижения активности на рынке:

• кредитование для застройщиков становится все более затруднительным из-за высокой ключевой ставки (21%), что делает банковские займы почти недоступными (ставка по ним составляет 18–23% годовых);
• в Подмосковье уровень распродажи квартир в новостройках составляет всего 31%, что является худшим результатом за последние пять лет;
• отмена льготной ипотеки (кроме Дальнего Востока) привела к уменьшению платежеспособного спроса;
• наблюдается парадокс: цены на недвижимость продолжают расти, несмотря на снижение спроса.

Падение темпов строительства не остановило рост цен на недвижимость, хотя и в более умеренном темпе. В 2024 году стоимость жилья в новостройках Московской области увеличилась на 14%, но в 2025 году ожидается замедление роста — до 5–7%.
Основной причиной подорожания стало повышение себестоимости, вызванное ростом цен на ключевые ресурсы:

• стоимость металла выросла на 30%;
• цена бетона увеличилась на 15%;
• зарплаты в строительной отрасли поднялись на 25%.

В Москве в 2024 году арендные ставки увеличились на 22%, но в следующем году динамика замедлится до 12–15%. В условиях растущих издержек и падающего спроса застройщики вынуждены приостанавливать реализацию проектов. Всего 14 жилых комплексов, включающих 3,2 млн кв. м, были отложены до 2026 года.

Отрасль нерудных материалов: трансформация под давлением.

Снижение темпов строительства сказалось и на производителях щебня и песка. Отрасль переживает структурные изменения, вызванные падением потребительского спроса и сокращением масштабов жилищного строительства.
Рентабельность добычи сократилась с 25% до 10–12%. В дополнение к этому, логистические издержки увеличились на 30%, что усиливает давление на маржинальность.
Несмотря на кризис, в некоторых регионах наблюдается рост. Краснодарский край и Республика Татарстан демонстрируют устойчивую динамику. В Москве сохраняется стабильный спрос на бетон, обусловленный развитием складской инфраструктуры. Однако сегмент песка продолжает испытывать трудности.

Кризис в логистике: риски для транспортной отрасли.

Сложная ситуация усугубляется в транспортной сфере. Эксперты предупреждают, что до половины перевозчиков могут выйти из бизнеса из-за высокой стоимости лизинга — около 27% годовых. В 2025 году банки уже вернули более 17 000 грузовиков, что эквивалентно потере целого автопарка. Это приводит к дефициту транспорта и росту затрат на доставку, особенно в регионах.

Три возможных сценария развития на 2026 год.
1. Пессимистичный (ключевая ставка ЦБ — 18–20%):
- Снижение объема ввода жилья — на 12–15%;
- Цена на щебень — 1400–1600 руб., за тонну.

2.Инерционный (ключевая ставка — 15–17%):
- Сокращение строительной активности — на 5–7%;
- Стабилизация цен на щебень — 1600–1800 руб., за тонну.

3.Оптимистичный (ключевая ставка ниже 15%):
- Рост объемов строительства — на 3–5%;
- Увеличение цен на щебень — до 1800–2000 руб., за тонну.

Эти сценарии отражают возможные траектории развития рынка в зависимости от макроэкономической среды и политики ЦБ.

В условиях текущего экономического напряжения компании вынуждены искать новые подходы к ведению деятельности. Одним из путей выживания и укрепления позиций на рынке становится гибкость и готовность к изменениям.

Ключевые стратегии адаптации:

• фокус на инфраструктурные проекты. Министерство транспорта планирует закупить 43,4 млн тонн щебня до 2027 года, что открывает возможности для производителей.
• Оптимизация логистических издержек.
• Расширение каналов сбыта. В числе перспективных направлений — экспорт в Ростовскую область, где наблюдается дефицит песка в объёме 1,2 млн тонн, и Крым.
• Развитие сегмента Light Industrial. Строительство складских помещений становится привлекательным направлением с рентабельностью до 18%.